変動金利型、固定金利型住宅ローンの選択ポイント

こんにちは!

明るい人生を送るお手伝いをするお金の専門家 FPの堀内です。

 

 

 

さて、住宅購入は大きなお金が動くので人生の大きなイベントと言われています。

ご自身の居住用ではなく、不動産投資を目的として住宅を買われる方もいます。

どちらも大きなお金が動くので、

購入代金を全額用意するのは大変です。

そこで、活用できるのが住宅ローンですが、

変動金利の方が金利は低いし、毎月の返済額も少なくて済むって

記事があったけど、本当に変動金利でいいのかな・・・

固定金利の住宅ローンも検討したほうがいいのかな?

なんて悩まれている方にはお役に立てる内容です。

本日は、住宅ローンの金利タイプについてお伝えします。

本日もよろしくお願いします。

 

 

 

住宅ローンの種類

 

住宅ローンは、民間住宅ローン、公的住宅ローンがあります。

民間住宅ローンは銀行などで取り扱っているローンです。

フラット35も含まれます。

特徴としては、借入限度額が大きいこと、

購入物件の条件は厳しくないが、

住宅ローンを組む人への信用力は厳しくチェックされる事が挙げられます。

 

 

一方、公的住宅ローンは財形住宅融資や自治体融資などがあります。

特徴としては、民間住宅ローンと比べると金利は比較的有利ですが、

購入物件に対する条件は厳しいです。

 

借入限度額には一定の制限があります。

また、財形住宅融資を利用するには、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄の

どれか1つを1年以上継続している必要があります。

財形貯蓄制度を利用されていない方は、すぐに利用できないです。

自治体融資は都道府県や市町村が窓口ですので、各自治体によって内容は異なります。

公的住宅ローンは民間住宅ローンと比べるとメジャーとは言い難いです。

次に民間住宅ローンの金利タイプについて見ていきましょう。

 

 

 

民間住宅ローンの金利タイプ

 

金利タイプには大きく2つにわけることができます。

1つは変動金利タイプ、もう1つは固定金利タイプです。

固定金利タイプといっても借入期間の全期間で固定金利を適用するものと

借入期間のうち固定金利期間を当初数年と設定できる固定金利期間選択型

があります。

 

 

 

 

変動金利タイプ

 

変動金利タイプは借入期間中、半年ごとに金利が見直されます。

そして5年ごとに返済額の見直しがされます。

5年ごとに返済額が見直されますが、急に金利が上がったとしても

返済額は、従前の返済額の1.25倍までしか返済額は増えません。

つまり、1年目から5年目までの毎月返済額が10万円だとします。

5年目終了時に適用金利が急上昇すると毎月返済額は、

それまでの毎月返済額である10万円の1.25倍である12万5千円が上限となります。

変動金利タイプは、金利が固定されていないので、返済途中で毎月の返済額が

変更となる可能性もあるので、将来の予測に困難を伴います。

 

 

 

変動金利タイプでの返済例を見てみていきましょう。

借入額:3000万円、当初の適用金利:0.875%、返済期間:30年

変動金利は半年ごとに金利に見直しがありますが、

返済額は5年ごとに見直されます。

つまり、5年間は毎月の返済額は変わりません。

 

 

 

49回目の返済時に適用金利が4.375%へと上がりました。

それに伴い、49回目と50回目の元金返済額が0円になっています。

つまり、49回目と50回目の返済額の全てが利息返済にあてられています。

49回目の返済時の適用金利は4.375%で借入残高(元金残り)は2815万8474円なので、

49回目の返済時の利息は、2815万8474円×4.375%÷12か月より

10万2661円になります。

 

 

変動金利タイプでは、5年間は毎月の返済額は変わらないので、

適用される金利が高くなっても毎月の返済額は変わりません。

先ほどの49回目の返済時には利息は10万2661円支払う必要があります。

ですが、49回目の返済額は9万4779円です。

10万2661円の利息を払うには、49回目の返済額9万4779円を全額使っても

まだ7882円の不足があります。この不足額を未払い利息といいます。

この利息の不足額7882円は、後で支払いをしなければいけません。

つまり、変動金利の場合適用金利が高くなると毎月の返済額がすべて利息に

充当される場合もあり、借入残高が減らない場合も起こりえます。

これが、変動金利タイプのデメリットです。

 

 

 

変動金利タイプのメリット

固定金利タイプと比べると適用金利は低めなので、

目先の返済額を低く抑えることができることです。

 

 

変動金利タイプのデメリット

金利が上昇すると返済額が増える可能性があることです。

将来の返済計画を立てにくいことです。

 

 

 

変動金利タイプが向いている方

 

借入額が少ない場合や返済期間が短い場合や

将来金利が上昇しても返済できる余裕のある方です。

 

 

 

目先の返済額を低く抑えることができるという変動金利のメリットだけで

変動金利タイプを採用するのは、待ってください!

金利が上昇すると借入残高が減るスピードが遅くなるというデメリットも理解して

判断してください。

変動金利タイプでは、金利上昇によるリスクを負うのは利用者で、

恩恵を受けるのは金融機関です。

反対に金利低下によるリスクを負うのは金融機関で、

恩恵を受けるのは利用者です。

 

 

 

固定金利タイプ

 

名前の通り、返済時の金利が一定で返済額がずっと変わらないものです。

固定金利タイプには、借入期間の全期間で

金利が固定となる全期間固定型

固定金利の期間が予め数年間と

指定されている固定金利期間選択型があります。

 

 

 

全期間固定型のメリットデメリット

 

全期間固定型のメリットは、返済額がずっと変わらないことです。

また、長期的に家計の管理がしやすいことです。

一方、デメリットは金利が低下していく局面では、

変動金利タイプよりも総返済額が多くなる可能性があることです。

また、変動金利タイプと比べると適用金利が高めに設定されていることです。

 

 

 

固定金利期間選択型

 

固定金利の期間を借り入れ当初から〇年間と

指定できるタイプのことを言います。

3年固定や10年固定などが一般的です。

固定金利期間の終了後は、

その時の市場金利をもとに適用金利が決まります。

固定金利期間設定後はどれくらいの金利が適用されるのかわからないので、

将来の返済予測を立てるのは困難です。

固定金利適用期間が短いほど、適用される金利は低いです。

つまり、3年固定金利型と10年固定金利型では、

3年固定金利型の方が、当初の固定金利の金利は低いです。

 

固定期間選択型のメリットは、全期間固定タイプと比べると

固定金利設定時の金利が低めに設定されていることです。

一方、デメリットは固定期間終了後の適用金利がわからないことです。

 

 

固定期間選択型が向いている方は、

借入金額が少なく、返済期間を短めに設定されている方、

固定期間終了後に適用金利が高くなっても返済できる余裕のある方です。

 

 

 

どの金利タイプを選べばいいのか

 

人それぞれ、価値観が異なるのでこの金利タイプを選択しましょうとは言い切れません。

金利タイプを考えるのは大変かと思いますが、それぞれのメリットデメリットを

踏まえて、どちらの金利タイプのデメリットは許せるか、

許せないかなど考えて判断をしていただきたいです。

 

 

 

市場金利の変動を気にすることなく、安心して返済したい、

長期にわたって家計の支出予測を立てて管理したい、

今後市場金利が上がっていくと思われる方は、

固定金利型を候補に入れてはどうでしょうか?

 

 

 

とにかく、目先の返済額を抑えたい、

今後、金利上がっていく可能性は少ないと考えておられる方、

金利が上昇しても返済の対応ができる余力がある方は

変動金利を候補にいれてはどうでしょうか?

ただし、金利上昇時には元金が減らなくて利息ばかり支払うという事態に

なる可能性もあることを忘れないでください。

 

 

 

最後に大切なことですが、

友人は〇〇金利タイプを利用している人が多いから、

私も同じ〇〇金利タイプに決定したということは避けてください

厳しいかもしれませんが、そのような選択基準で選択した金利タイプで、

万が一、皆様が後悔したり、支払額が多くなっても

皆様が嫌な思いをされるだけです。

周りの方々が正しい選択をしているとは限らないです。

皆様の判断基準で決定してください。

 

 

 

 

今日も最後まで、お読みいただいてありがとうございました。

明日も皆さまにとって充実した日になりますように・・・☆

 

 

 

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