住宅ローンで固定金利を選択する際に知っておくべきこと

こんにちは!

明るい人生を送るお手伝いをするお金の専門家 FPの堀内です。

 

 

 

住宅を買われる際に住宅ローンで悩まれる方も多いです。

金利は低いし、金利が変わることはないし、固定金利にしようかなと

考えておられるかもしれません。

その固定金利でも元利均等返済と元金均等返済の2タイプあります。

その言葉、聞いたことがあるけどよくわからない・・・

ややこしくて区別できない・・・

という方にはお役に立てる内容です。

本日は固定金利での元利均等返済と元金均等返済の違いについてお伝えします。

本日もよろしくお願いします。

 

 

 

元利均等返済とは

 

住宅ローンで借入金を元金といいます。

元金の返済と合わせて、利息の支払いもしなければいけません。

この利息は、適用金利によって異なります。

つまり、毎月の返済額=元金返済額+利息 となっています。

固定金利型の元利均等返済では、毎月の返済額がずっと一定の返済方式です。

返済する元金と利息の合計額がずっと一定なので、

元利(元金と利子)が均等(一定)の返済方法です。

 

 

もう一方の元均等返済と区別がつきにくい名称ですが、

性質は大きく異なるので、注意してください。

 

 

 

元利均等返済のイメージ図は下の通りです。

 

 

返済初期のうちは、毎月の返済額に占める利息の割合が多いですが、

返済回数を重ねると利息の割合は小さくなっていきます。

そのため、返済初期の頃には元金残高の減りが遅いです。

 

 

 

元利均等返済のメリット

・返済額がずっと一定なので、返済計画を立てやすい

・多くの金融機関で取り扱われている

・後からお伝えする元均等返済と比べると返済初期の毎月の返済額が少ない

 

 

 

元利均等返済のデメリット

・同じ返済期間であれば、後からお伝えする元均等返済と比べると

 総返済額が多い

・返済当初は元金の減りが遅い

 返済してもなかなか元金が減りません

 

 

 

元金均等返済とは

 

毎月一定の元金を返済し、元金残高に対する利息額を支払う方式です。

つまり、元金残高が多いと支払利息も多くなります。

返済期間中での元金支払額が均等(一定)な返済方式です。

先ほど、お伝えした元利均等返済と区別がつきにくいです。

何が均等なのかに着目して区別してください。

 

 

 

元金均等返済のイメージ図は下の通りです。

 

 

 

返済初期の頃は支払利息が多いですが、

返済を重ねると支払利息は減っていきます。

それに伴い、毎月の返済額も減っていく返済方式です。

 

 

 

元金均等返済のメリット

・返済初期の頃は利息の負担が多いので返済額は多いが、

 返済を重ねると毎月の返済額が少なくなること

・同じ返済期間であれば、先ほどお伝えした元均等返済よりも

 総返済額が少ないこと

・返済初期の頃の元金の減りが早いこと

 

 

 

元金均等返済のデメリット

・元利均等返済と比べると返済当初の返済額が多い

・取り扱いをしていない金融機関もあること

 

 

なお、全期間固定金利のフラット35では元利均等返済も

元金均等返済も取り扱っています。

 

 

 

元金均等返済と元利均等返済での総返済額の比較

 

下の条件で借入をした際の元金均等返済と元利均等返済では

総返済額がどれくらい異なるのか、見てみましょう。

 

条件

借入額:2000万円

返済期間:35年

適用金利:1.350%(注)

 

 

(注)適用金利はフラット35の返済期間21~35年間での

適用金利1.350%を利用しました。

なお、フラット35は取り扱い金融機関によって、適用金利に違いがあります。

今回は最も多く利用されている金利である1.350%を利用しました。

それぞれでの総返済額を下表に示します。

 

 

その前に各返済方式のおさらいから

均等返済⇒支払い元金が一定で、返済を重ねるごとに返済額が少なくなる返済方式

均等返済⇒返済期間中、返済額が一定の返済方式

均等返済 均等返済
第1回目での返済額 70119円 59770円
35年間での総返済額 24736070円 25106608円

 

 

上の条件の場合、第1回目の返済額は

均等返済の方が1万円ほど少ないです。

返済総額を見ると元均等返済の方が

元利均等返済よりも約37万円少ないことがわかります。

 

 

今回の条件では適用金利が低めなので、

大きな違いではありませんが、

適用金利、返済期間によって

均等返済と元均等返済での総返済額の差は異なります。

 

 

まとめ

 

均等返済は支払い元金が一定で、

返済初期は返済額が多いですが返済を重ねるごとに返済額が少なくなります。

一方、元均等返済は返済期間中、返済額が一定の返済方式です。

条件が同じならば、元均等返済の方が総返済額は少ないです。

 

 

 

均等返済では返済を重ねるごとに返済額が減っていくので、

まだ小さいお子様がおられる場合で将来教育費の負担が増える場合や

早いうちに元金を減らしたいという場合には選択肢に入れてもいいです。

 

 

 

最後まで、お読みいただいてありがとうございました。

明日も皆さまにとって充実した日になりますように・・・☆

 

 

 

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