住宅ローンの繰り上げ返済での注意点!

こんにちは!

明るい人生を送るお手伝いをするお金の専門家 FPの堀内です。

 

 

 

住宅ローンをどれにするかは決めたけど、

繰り上げ返済をして極力早く完済したいと希望している方は多いと思います。

繰り上げ返済には2つのパターンがあります。

繰り上げ返済するのにまた考えることがあるの?と思われるかもしれません。

そんな方にはお役に立てる内容です。

本日は、繰り上げ返済する際の注意点についてお伝えいたします。

ここ最近は、ブログの投稿記事が住宅ローン関連に偏っていますが(汗)、

本日もよろしくお願いします。

 

 

 

繰り上げ返済の仕組み

 

住宅ローンの返済で毎月支払っている金額は、

元金返済分と借入金に対する利息の合計額です。

つまり、毎月住宅ローンを支払ってもその全てが、

元金の返済には充てられていません。

 

 

一方、繰り上げ返済をすると支払ったお金は

全て元金の返済に充てられます。

例えば、借入残高が1500万円のときに

100万円を繰り上げ返済すると、

一気に借入残高が1400万円(=1500万円-100万円)になります。

 

 

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

 

 

 

期間短縮型

 

繰り上げ返済をすることで、返済額に相当する期間分、

返済期間を短縮できます。

返済期間の繰り上げ返済のイメージ図を下に示します。

 

図1 返済期間の繰り上げ返済のイメージ

 

 

 

繰り上げ返済として支払ったお金は元金の返済にあてられます。

そのため、返済した元金に対応する利息(上の図では斜線で示された箇所です)

を支払う必要はなくなります。

つまり利息の負担を減らすことができます。

そして繰り上げ返済額に応じた期間分、返済期間を短縮することができます。

 

 

 

 

期間短縮型の繰り上げ返済で利息軽減効果が高いのは?

 

以下の2つの場合には期間短縮型を利用した場合の利息軽減効果

が大きくなります。

・返済初期の頃の繰り上げ返済

・適用金利が高い住宅ローンを使用されている場合

・返済期間が長い住宅ローンを利用されている場合

 

 

 

返済初期の頃に期間短縮型の繰り上げ返済をすると

利息の軽減効果が高まります。

先ほどの例で示したイメージ図は、全期間固定金利を選択した場合の

均等返済を利用した場合のものです。

均等返済とは、毎月の返済額がずっと一定の返済方式です。

この場合、返済初期の頃は元金返済と比べると利息の返済割合の方が多いです。

下に返済初期及び後期で繰り上げ返済した場合のイメージ図を示します。

 

 

 

図2 返済期間初期での繰り上げ返済のイメージ

 

 

図3 返済期間後期での繰り上げ返済のイメージ

 

返済初期の頃に繰り上げ返済すると、一気に元金を減らすことができるので、

利息の軽減額が大きくなることがわかります。

 

また、適用金利が高い住宅ローンを利用されている場合は、

利息の支払額が多くなります。

そのため、繰り上げ返済をするとその分利息の負担額も減ります。

 

 

期間短縮型の繰り上げ返済は、早く返済を終えたい方には

ピッタリな返済方法です。

 

 

 

返済額軽減型

 

返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす方法です。

下に返済額軽減型の繰り上げ返済のイメージ図を示します。

 

 

図4 返済額軽減型の繰り上げ返済のイメージ

 

 

繰り上げ返済をしても返済期間は変わらないので、

繰り上げ返済した金額に相当する額の元金返済が不要になります。

つまり、毎月の返済額は元金と利息から構成されていますが、

その中で元金額が減ります。元金額が減るとそれに対応する利息も支払う必要がなくなります。

よって、毎月の返済額を減らすことができます。

 

 

 

返済額短縮型の繰り上げ返済で利息軽減効果が高いのは?

 

先ほどの期間短縮型の繰り上げ返済の時と同様で、

以下の2つの場合には利息軽減効果が大きくなります。

・返済初期の頃の繰り上げ返済

・適用金利が高い住宅ローンを使用されている場合

返済期間が長い住宅ローンを利用されている場合

 

 

 

返済額軽減型の繰り上げ返済は、

固定金利期間選択型の住宅ローンを利用される場合に役立ちます。

 

固定金利期間選択型の住宅ローンの場合、

固定金利を設定する期間が予め決まっています。

固定金利期間終了後は、その時の金利が適用されます。

この際、固定期間終了後に適用される金利が上がると、

毎月の返済額も増えます。

返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、

固定期間終了後に適用金利が上がったとしても繰り上げ返済によって、

返済額を軽減しているので、毎月の返済額増加を軽減することができます。

 

 

返済額軽減型の繰り上げ返済は、

毎月の家計のやりくりを改善したい方にはピッタリな方法です。

 

 

 

期間短縮型と返済額軽減型どちらを選べばいいか?

 

どちらの返済方法が向いているのかは、人それぞれ異なりますが、

住宅ローンの返済を少しでも早く終わらせたいという方は期間短縮型の住宅ローンを

毎月の住宅ローン返済が家計を圧迫しているので、返済額を軽減したいという方は、

返済額軽減型の住宅ローンを検討されてはどうでしょうか?

 

 

 

老後資金の準備をする観点からみると

返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、毎月のローン支払い額が減るので、

そのお金を積み立てて、老後資金に備えることもできます。

一方、期間短縮型の繰り上げ返済では、住宅ローンの支払い期間を

短縮できるので、住宅ローンの支払いから解放された後に

老後資金の用意をすることもできます。

住宅ローンの返済も重要ですが、将来への備えも重要です。

 

 

住宅ローンで登場する用語や仕組みはわかりづらいうえに、

長期間にわたる支払いなので、将来のことをよく考えて判断する必要があります。

住宅ローンともうまく付き合って、明るい人生を送りましょう♪

 

 

 

今日も最後まで、お読みいただいてありがとうございました。

明日も皆さまにとって充実した日になりますように・・・☆

 

 

 

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